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Dall’Expo 2015 al Coronavirus: il mercato dell’immobiliare dall’alto al basso

Milano ha dettato legge. Si è unaugurato un quinquennio di nuovo modello di business. Che nel 2020 deve cambiare per forza.

Milano è il motore delle tendenze in campo immobiliare e turistico. Antonio Rainò, responsabile della Comunicazione e del Marketing di Wonderful Italy, azienda specializzata nel settore del turismo e degli affitti brevi, ha una sua idea sull’andamento del mercato che non è necessariamente in arretramento.
Parlando nella diretta di Damiano Gallo, direttore di Dimora Magazine e autore del format “Today Damiano”, le interviste sul web dal suo profilo Facebook, il manager ha interrotto la sua quarantena per raccontare le novità del mercato immobiliare e la crisi che stiamo vivendo: “Il cliente dell’affitto a breve o a termine è un cliente che non prende in considerazione l’albergo, vuole l’appartamento. E questa è una modalità che per ora è ferma, ma che potrebbe tornare”.

Milano è stata la città apripista di questa formula di sosta, che è anche diventata una nuova forma di turismo, in concomitanza con Expo 2015 e il boom di visite in città. E la modalità si è poi estesa in questo quinquennio in tutto il territorio nazionale, con conseguente esigenza di riformulare una proposta oggi, in tempi di Coronavirus e garanzie sulle forme di distanziamento sociale.

“Today Damiano” è il format di interviste che il direttore di Dimora Magazine ha ideato per i pomeriggi di interviste il martedi e il giovedi dal suo profilo Facebook.com/DamianoGallo1

Damiano Gallo ha sottolineato che il 40% delle strutture ricettive di questo campo riuscirà a resistere, secondo una recente indagine. Antonio Rainò ha ribattuto: “Si pensa sempre che la dimensione grande sia garanzia di sopravvivenza. Ma l’importante è avere le spalle coperte finanziariamente per resistere. I mezzi necessari sono legati alla capacità di adattamento, in ogni crisi è stato così”.

Buone prospettive se ci si adatta, dunque. Ma le segnalazioni di trend dell’immobiliare arrivano da più parti.

Federalberghi Milano Lodi Monza e Brianza, da un’analisi dei dati di 60 imprese a Milano ed area metropolitana per un totale di 4.331 camere, stima, come fatturato di solo camere, un calo generale dei ricavi per il comparto di oltre 100 milioni di euro a marzo e più di 160 milioni di euro per aprile.

L’affitto breve è una formula molto elastica, che permette di massimizzare i guadagni nei momenti di alta stagione, e di ridurre le perdite durante la bassa stagione. – spiega Massimo Magni, co-founder di SoloAffittiBrevi Italia e ideatore dell’iniziativa – Il mercato del Real Estate rivolto al turismo, in Italia, è sempre stato un segmento ricco, anche se ora sta subendo un inevitabile e drastico calo. In economia le aziende che riescono a sopravvivere alle contrazioni di mercato e ai momenti di forte crisi economica sono solitamente quelle che hanno una gestione snella e scalabile dei costi passivi ricorrenti, caratteristiche tipiche del nostro mercato, per questo credo che possa essere un buon punto da cui ripartire per molte persone”.

CONTRASTI – Compravendite bloccate e ulteriore calo dei prezzi, ma affitti residenziali in crescita. La situazione di mercato, porta gli specialisti a consigliare ai proprietari di immobili di affittare invece di svendere, potendo fin da subito accedere ad un mercato con molte richieste.

L’Italia è ancora in piena emergenza sanitaria da coronavirus, un fenomeno che ha inevitabilmente rallentato, se non addirittura fermato, l’intero sistema economico. Sono in molti ad interrogarsi su quale sarà il futuro dei vari settori, una volta cessato l’allarme epidemia, sulle tempistiche e le modalità della ripresa. Anche il mercato immobiliare ne soffrirà, ne uscirà profondamente mutato, ma, secondo SoloAffitti, i suoi segmenti interni reagiranno in modo diverso. Quello che risulterà maggiormente danneggiato dall’incertezza economica che caratterizzerà il periodo dopo il termine della quarantena sarà il settore della compravendita, come era facile presumere. Quello che stiamo vivendo oggi è qualcosa che non si era mai verificato prima nella storia recente del nostro paese e che lascerà un segno profondo nella sfera emotiva e psicologica.

Nel breve periodo, è molto probabile che nessuno vorrà assumersi l’impegno di un mutuo a 15, 20 o 30 anni, dopo aver visto amici, parenti e conoscenti in cassa integrazione o con le entrate azzerate dal virus. Sono in molti a scommettere sul forte calo di richieste nei prossimi anni per l’acquisto di casa (le banche stesse, nonostante tassi di interessi più bassi potranno concedere mutui a persone con sempre meno garanzie?). D’altronde in Italia, ancora una volta, i prezzi non crolleranno, non aiutando l’incontro tra richiesta e offerta. Si può prevedere un ulteriore ribasso dei prezzi, ma che si traduce in tempi di trattativa ancora più lunghi. Diversa, se non addirittura opposta, è la sorte degli gli affitti residenziali. Il “dopo-covid” sarà un periodo di cambiamenti per molte persone. In molti probabilmente avranno bisogno di una nuova casa, per un mutarsi di importanti aspetti della loro vita (trasferimenti di lavoro, figli in arrivo, desiderio di formare una famiglia…) o perché l’attuale abitazione è diventata troppo costosa. In queste circostanze, i cittadini si rivolgeranno al mercato degli affitti, cercando online una soluzione rispondente alle nuove esigenze. La richiesta di case in affitto, pertanto, potrebbe crescere in modo significativo, volgendo lo scenario in favore dei proprietari di immobili. Rendere i propri appartamenti disponibili in affitto, invece di metterli in vendita, potrebbe essere la soluzione migliore, massimizzando i profitti ed evitando di essere costretti a svendere l’immobile. È importante, però, che il proprietario sia in grado di offrire un appartamento con tutte le carte in regola e i giusti comfort. Se, in caso di vendita, possiamo demandare la riparazione della caldaia, o la sistemazione dell’impianto elettrico o la tinteggiatura, in caso di affitto dovrà essere tutto pronto prima dell’ingresso degli inquilini. A tal proposito, SoloAffitti suggerisce di farsi affiancare da un professionista, che verifichi che la casa pronta per essere proposta sul mercato, affiancandolo anche nella ricerca dei potenziali inquilini. In questo senso SoloAffitti offre un servizio completo, che non si ferma all’organizzazione delle visite all’appartamento o alla firma del contratto, ma, con AffittoSicuro, si occupa anche della gestione dell’inquilino moroso e la risoluzione del problema: garanzie per il pagamento del canone in caso di morosità e assitenza di un avvocato specializzato per tutta la causa legale necessaria a liberare l’immobile. Cosa succederà agli affitti brevi? Questa modalità di locazione vede da sempre come clienti privilegiati i turisti e, sebbene il turismo, purtroppo, impiegherà diversi mesi per ripartire, saranno proprio loro a garantire la sopravvivenza e lo sviluppo di questo settore. Sono in molti a stimare che, da febbraio ad oggi, siano state cancellate tra l’80% e il 100% delle prenotazioni negli alberghi, non solo per questi mesi, ma anche nel medio termine. Una situazione che si rivelerà insostenibile per molti alberghi, che devono ugualmente sostenere spese fisse importanti, e una buona percentuale, purtroppo, finirà per chiudere. Quando, finalmente la domanda turistica ritornerà alla normalità, i futuri turisti non potranno più contare su molti degli alberghi che non saranno più disponibili, rivolgendosi, quindi, verso affittacamere e case vacanze.

IMMOBILIARE NEL FUTURO – Non è prevista una discesa immediata dei valori degli immobili: il mercato – rileva FIMAA Milano Lodi Monza Brianza – vive un momento surreale di attesa. I prezzi, per gli immobili in vendita o in locazione, risultano stabili: lo rileva oltre l’80% degli operatori (84,3% vendita – 85,3% locazione). Si è accentuata la tendenza a rinviare la definizione delle trattative già in atto: lo segnala più del 73%. E il circa il 44% stima che in ogni caso vi sarà una perdita generale di contrattazioni. Per Vincenzo Albanese, presidente di FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza “sarà ovviamente determinante la possibilità di poter riavviare meccanismi di mercato ora sospesi. Come Associazione da tempo abbiamo comunque posto l’attenzione sull’evoluzione della nostra professione organizzando anche un evento focalizzato sulla ‘nuova frontiera’ dell’agente immobiliare: consulenza e supporto di strumenti digitali sempre più efficaci. Si fermano gli spostamenti fisici, ma non deve fermarsi l’aggiornamento formativo e tecnologico”.



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